Q&AQuestion And Answer

【不動産に関する質問事項】

築年数が経っている物件の耐震性や構造は大丈夫ですか?

大丈夫という感覚に個人差はありますが、“国土交通省の研究結果、「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」の報告書(平成25年)”によると、RC造(鉄筋コンクリート造)であるマンションは117年間持つとされています。最近の新築マンション等にみられる「免震構造」等にはなっていませんが、築50年のマンションでも、親から子へ世代が変わるまで建物寿命的には十分持つと考えられています。
木造住宅の法定耐用年数は22年と短いですが、それぞれの物件使用状況・メンテナンス状況で変わります。耐用年数が経過したからといって、すぐに住めないということではなく、状況に合わせた補強工事を行うことで十分に建物寿命を延ばすことも可能です。

物件を探していく上で、気を付けるポイントはありますか?

どこに観点を置くかでポイントは変わります。
“耐震性”の場合1981年6月1日以降に建築確認をしたかどうかで耐震基準が変わります。因みに、1981年6月1日以降に建築確認を行った物件を「新耐震基準」それ以前の物件を「旧耐震基準」と呼ぶことがあります。旧耐震基準というとそれだけで不安になるかと思いますが、2011年3月11日に発生した東日本大震災の被害を受けた旧耐震基準マンションも修繕することで、今も変わらず区分所有者の方がお住まいになられています。反面、当時新耐震基準の新築や築浅マンションも同様の被害を受けましたが、旧耐震基準マンションよりも被害が大きかったものも見受けられました。つまり、建物の耐震性も必要ですが、マンションを支える地盤の強さも検討して探していくと良いでしょう。では、どのように見極めていけば良いのかという点においては、大きな地震を経験したマンションであれば、その当時の罹災判定等により被害状況がどうであったかを確認することが1つの客観的な指標となるでしょう。“築古物件”の場合、「安かろう、悪かろう」ではなく、どのような管理状態にあるのかが重要です。現在に至るまでどのような修繕を行ってきたのか、またその履歴はしっかりと保存されているかです。所有者もしくは不動産屋に確認してみましょう。
マンションの場合は、今後の修繕計画(長期修繕計画等)があるのか、積立修繕費が全体としてどの程度の収支になっているのか、管理費や積立修繕費に関して滞納の有無がどのようになっているのか等を確認するとよいでしょう。
戸建も考え方は一緒ですが、罹災判定が不明な場合や長期修繕計画が無いので、現状を把握することが難しくなります。建築士に現状調査(インスペクション)を依頼するか、経験豊富なリフォーム業者に相談をし、適切なリフォーム計画をすることが重要です。

リノベに向いている物件と、向いていない物件の違いはなんですか?

RC造(鉄筋コンクリート造)やSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)等の構造の場合は、建物を支える為に必要な躯体が多く間取りの変更等がしづらい場合があります。但しRC造やSRC造等でも構造に影響しない躯体に関しては、間取りを変更することが可能な場合もあります。木造の場合は在来工法や2×4工法等の工法がありますが、間取りの変更や自由度が高いのは在来工法であり、一部抜けない柱や壁は存在しつつもリノベ向きと言えます。一方、2×4工法は面で住宅を支える工法となっており在来工法より自由度は低いと言えます。“マンション”の場合、構造種別として主に柱や梁によって構造上耐力を持たせている「ラーメン構造」と、間仕切り壁によって構造上耐力を持たせている「壁式構造」に分かれています。後者の場合は壁の解体が難しく、リノベでの間取り変更が難しい場合があります。「ラーメン構造」の方がリノベ向きといえます。

リノベ済物件購入と、物件購入+リノベのメリットを教えてください。

リノベ済み物件購入の場合のメリットは、契約をしてから入居までの期間が短いことやアフター保証が付帯していることが挙げられます。物件購入+リノベの場合のメリットは、自分たちのオーダーにあわせて、間取りやデザインを“1”から作ることが出来ます。
“0”から作る注文住宅とは違い、既にある物件の中から探すので、立地条件や住みたいエリアの選択肢が増えます。実際の間取りが確認出来るので、変更したい間取りのイメージがしやすくなります。又、住宅設備をライフスタイルに合わせて選択したり、収納量を増やしたりと暮らしに合わせた住まいづくりが可能です。もちろんアフター保証も付帯されます。詳細はこちらから

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銀行ローンの変動金利・固定金利とはなんですか?

変動金利とは、経済状況や銀行経営状況により金利が変動する可能性がある商品です。
その分、借り入れ当初は固定金利より安いのが特徴です。固定金利とは、借入期間のうちは金利が変わらない商品です。

マンション自体の配管は大丈夫ですか?

多くのマンションは定期的に配管の高圧洗浄や修繕工事を行っています。
 365リノベでは定額価格の中に専有部分の配管入れ替え工事も含まれておりますので見えない箇所の専有部分の配管も安心して頂ける商品です。
戸建ての場合も同様に老朽化の恐れがありますので、確認を行う必要があります。365リノベでは、外部の給水・給湯配管に関しては交換を前提とした計画をご提案致します。

中古物件はそもそも選べるほど市場にあるのでしょうか?

中古物件の場合、様々なエリアで物件が売りに出されております。近年では新築住宅の成約数より中古住宅の成約数が多くなったデータもございます。新築物件と比較をすると選べる物件は多いでしょう。詳細はこちらから

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リノベ向きの安い物件はそもそもなぜ安いのですか?

中古物件が安い理由は様々ありますが、代表的な理由は築年数による減価償却になります。車などと同様で新しい物は価値が高く、年数が経つと価値が落ちていきます。中古住宅のほうが安くなるのでリノベ向き物件は安くなります。

築年数が経っていると今後、修繕費が上がっていくのではないですか?

修繕費が上がる可能性は築年数が経っている物件だけに関わらず、全ての物件に該当します。マンションの場合は作成している長期修繕計画に基づき、毎月修繕費が徴収されていますので、購入を検討している物件の修繕計画をお調べ致します。

マンションや木造住宅の耐用年数は何年ですか?

一般的にSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)のマンションの耐用年数は47年と言われております。木造住宅は構造によりますが22年と言われています。
耐用年数とは、減価償却し価値がなくなる年数を言います。
耐用年数=寿命という訳ではなく、国土交通省のデータでは適切に管理をすることで、より長い寿命となると言われています。

ペットを飼っているのですが、ペットが飼えるマンションはありますか?

あります。ですがマンションは集合住宅なので騒音などの観点から、頭数や飼えるペットの種類や大きさなどに制限がある場合があります。

【リノベに関する質問事項】

リノベに掛かった内訳はどのようなものがありますか?

仙台市青葉区の北目町モデルルームでは約75.21㎡の広さでおよそ1,207万円(税込)程の定額価格+オプション費用が掛かっています。オプション費用はキッチン・カップボードの仕様変更分、エアコン代、玄関収納増設分、電気温水器代、洗面化粧台仕様変更分、追い炊き配管工事代、フローリング仕様変更分、火災報知器費、ベッドフレーム、マットレスの合計、約230万円程になります。詳細はこちらから

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リノベにどれくらい工期がかかっていますか?

仙台市青葉区の北目町モデルルームは約2.5カ月~3ヵ月程です。

リノベーションとリフォームの違いはなんですか?

“リフォーム”とは、壊れたり古くなったりした部分を直すことで修理・修繕を意味します。
“リノベーション”とは、既存の建物に対して新たな機能や価値を付け加える改装工事を意味します。
365リノベでは【ライフスタイル】に合わせて古い住まいを一から作り直し、自分らしい住まいをつくること。綺麗に直すのではなく+αの付加価値を付けて行います。

リノベーションでどこまで変えられて、何をすることが出来ますか?

基本的にすべて出来ます。但し、マンションの共用部(窓・玄関ドア・柱・梁・外廊下・バルコニー等)は出来ません。物件により柱・梁・配管経路は異なる為、施工の可否については調査いたします。

定額制で決められている住宅設備以外でも施工することは可能ですか?

標準設備との差額分をオプション費用として頂くことで可能です。

365リノベの強みは何ですか?

㎡数によって定額でインテリア付きのリノベーションができることです。物件探しから購入・リノベ・インテリアのトータルコーディネートまで、ワンストップサービスで行うことができるので、大変な住宅探しのお客様の負担も軽減できます。オシャレなデザインはもちろん、快適な住空間を提案しているので、収納量を確保した間取りや生活動線までご提案させて頂きます。詳細はこちらから

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物件購入+リノベをする場合の流れを教えてください。

初回面談・リノベヒアリング→モデルルーム見学→事前審査・物件提案→物件内覧→購入申込→プラン見積提案→不動産契約→工事契約→銀行本申込→仕様決め→ローン実行・引渡し→工事着工→工事完成→お引渡し→アフターサービスまでが流れとなります。

物件購入+リノベをする場合の全体の期間を教えてください。

ご相談頂いてから物件契約・物件引き渡しまで約1.5か月~2か月。その後リノベの工期は約3か月~4か月となります。マンションか戸建てか、物件の広さやリノベの規模により異なるため、あくまでも目安としてお考え下さいませ。詳細はこちらから

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どのようなコンセプトでこの間取りになったのですか?

仙台市青葉区にある北目町モデルルームの場合ですと、親子3人での暮らしを想定し主寝室と子供部屋を設けました。中心市街地にありながらもリゾート地のホテルをイメージしたヴィラテイストなので、一続きのLDKは生活感が出てしまうキッチンや建具をあえて見せない間取りにしています。テイストや暮らしに合わせた間取りを作ることが出来ます。

家具70万円分は、どのくらいのものが揃えられるのですか?

基本的なダイニングテーブルや椅子、リビングテーブル、ソファ、テレビボード、照明等の生活の中心となる家具が揃えられます。選ぶ商品により価格差はあるので増減はあります。トータルコーディネートを行いますので、雰囲気と好みに合わせた物を一緒に選んでいきましょう。詳細はこちらから

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設備ごとにかかるオプション追加費用はいくらなのですか?

追加したいオプション内容により費用は異なります。初めにご希望のリノベ内容をお伺いし、オプション費用の予算をどのくらい確保しておけば資金計画の中で抑えられるかを確認することで安心して頂けます。

6つのテイスト以外のデザインでも可能ですか?

もちろん可能です。イメージする画像や写真等を見せて頂き、お好みのテイストをお教えください。詳細はこちらから

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水廻り設備はどこまで移動できますか?

物件により異なりますが、梁の位置やパイプスペースの位置で決まります。大きく場所移動をする場合は、排水勾配確保のため床が上がる可能性が高くなります。

天井をもっと高くすることはできますか?

物件により異なりますが、天井を表しにすることで高くすることが可能です。
365リノベ定額制の範囲外となります。

窓の断熱や壁の断熱は新築に比べてやはりリノベは劣りますか?

劣りはしますが、リノベで新築の断熱性に近づけることは可能です。壁・床に断熱材を入れると断熱効果は高まりますが、熱の出入りの多くが窓や玄関の開口部なので、二重サッシを取り付けるだけでも断熱性は向上しますし、光熱費も抑えることができます。

リノベをされる方はどのような建築思考の方が多いのでしょうか?

暮らしやすさをメインに間取りや動線を考える方が多いです。そのうえで床・壁・天井に好みのデザインを取り入れて、空間の雰囲気を決める方もいます。リノベ事例を見る

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実際に中古+リノベをされた方は本当に新築や築浅のような見た目を妥協しても購入して良かったと思われていますか?

中古+リノベをされた多くの方は満足されています。自分や家族の暮らしに合わせているため、過ごしやすく快適な住まいを手に入れたと喜びの声を頂いています。アフター訪問で聞き取りを行い、工事後もお付き合いは続いていきます。

モデルルームのようにリノベは出来ますか?

可能な限り出来ます。間取りや物件サイズ、眺望等は違うので全く同じとはいきませんが、デザインや間取りについてはほぼ同様に作ることが可能です。

家具はどの程度のレベルのものになるのでしょうか?

モデルルームに置いてある家具やショールームに置いてある家具と同レベルの物を取り扱っています。
大切に使ってあげれば、ずっと使っていただけるような家具ブランドばかりです。一般的な大型家具店では買えない海外ブランドなどデザインと機能に優れた家具です。詳細はこちらから

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デザインはどなたが担当されているのですか?

専門のリノベーションスタッフが担当しています。社内にはインテリアコーディネーターや一級建築士の資格を持った者がいるので安心してお任せ下さい。

リノベの金額はよくわからないのですが、相場はどのくらいですか?

仙台市のリノベ会社の㎡単価は約15万円~18万円です。70㎡で税込約1,155万円~1,386万円程になります。365リノベ定額ではマンション70㎡で税込約1,045万円、戸建て70㎡で税込み約1,023万円程になります。

デザイン等はどのように選定するのですか?

お客様からお伺いした内容を基に最初にプランとイメージ図を提出させて頂きます。仕様打合せ時にプランから変更したい点をお伺いし、詳細内容を決めていく形となります。

リノベーションによりほとんどのことが出来るということですが、逆にできないことはありますか?

構造上残さなければいけない梁や柱を取り除くことは出来ません。ですが、逆にそれを利用しデザインに取り入れることが出来ます。
マンションの場合は制限があり共用部分(窓・玄関ドア・柱・梁・外廊下)などは工事をすることが出来ません。

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